过去一年多，冠病疫情令全球经济遭受重创，许多国家经济陷入负增长。然而，来到去年底，全球楼市却异常坚挺，尤其是欧美等发达国家市场的房价涨幅更是创下数年来之最。到底是什么撑起全球楼市的牛市呢？疫情给楼市带来了什么变化？潜在的风险又有哪些？更重要的是，房价下来还会继续上扬吗？

美国楼市狂涨，去年第四季房屋价格同比上扬14.9％，创下历来最快增长速度。

英国房价去年12月同比上扬8.5％，涨幅为六年多来最快。

中国今年1月主要70个城市的新房价格同比升3.9％，涨势延续64个月。

韩国过去一年房价创14年来新高，房屋租赁价同比涨幅也达到九年来新高。

悉尼房价从去年10月份低点上涨了5.7％，创下历史新高，超过了2017年的高点。

单单看上述的房地产数据，或许让人以为全球经济当前表现良好，前景乐观。实则，全球正面对前所未有的冠病疫情冲击，许多国家经济都陷入严重萎缩。

根据惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）发布的《2021年全球住房与抵押贷款展望》报告，过去一年疫情虽然使人们的日常生活受到巨大影响，却没阻止多个国家和地区房价稳健上涨，一些市场更出现最强劲的牛市。

当中，美国楼市表现最出色。尽管去年至今美国有近3000万人感染冠病，美国国内生产总值（GDP）萎缩3.5％，创下近74年以来的最大跌幅，美国房价却迅速增长，涨速是近年来之最。

美国房地产经纪人协会的最近数据显示，美国房屋价格中位数去年第四季涨至31万5000美元，同比上涨14.9％。　　彭博汇编的数据显示，这是有记录以来最快的增长速度，超过了2005年住房热潮的最高水平。

该协会首席经济学家劳伦斯指出，去年美国共售出564万套房屋，较2019年增长5.6％，是2006年次贷风暴以来的最高水平。

另一个表现出色的楼市是英国。英国国家统计局数据显示，拜税收减免措施以及人们对更宽敞住房的需求所赐，去年12月英国房价同比涨8.5％，为六年多来最大涨幅。

在亚太地区，韩国、中国和澳大利亚等因疫情的管控较为到位，率先走向经济复苏，楼市表现优异。

韩国的表现尤其强劲，去年住宅交易价同比上涨8.35％，为14年以来最高。首尔地区房价同比上涨了10.7％，并且上涨势头蔓延至全国各地。如今，首尔市中心公寓价格为每坪（3.3平方公尺）6.6万美元，在522个调查对象城市中，仅次于香港（10.6万美元），超过了新加坡、纽约、北京、伦敦等主要城市。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋接受《联合早报》采访时指出，从国际清算银行（Bank of International Settlements）编汇的住宅价格数据来看，去年不少国家如英国、德国、加拿大、美国，巴西，中国和韩国的住宅价格上涨。同时，一些国家如日本、马来西亚，以及菲律宾等的房价有所下滑。

他说：“整体而言，全球房价上涨的地区似乎比下跌地区多，特别是到了去年下半年，有三分之二的城市出现房价上扬，这比率比上半年的39％来得高。”

■低利率带动房价上扬

面对疫情冲击，许多城市的房价反而是上涨，甚至比疫情前火爆，这是为什么呢？

对大多分析师来说，主要原因只有一个，就是——全球印钱过多。

目前全球央行普遍实施低利率和宽松货币政策，同时执行大规模的财政刺激政策，以支撑经济复苏。这引发市场流动性增加。

新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士受访时说：“由于现在市场充斥着资金，投资者和买家都在寻找资产避险，最终都投向房地产。随着投资需求持续增长，更多买家担心错失机会或落后于他人，纷纷加入买房行列，导致房地产投资雪球越滚越大。”

事实上，不只是楼市，全球股市、黄金、白银等贵金属，甚至比特币（bitcoin）等资产价格都在过去一年暴涨，接近或创下历史新高。可以说，在低利率和宽松货币政策下，许多资产价值已脱离经济基本面。

戴玉祥产业（Edmund Tie）执行总裁高春华认为，并非所有领域都遭受疫情冲击，有些领域如金融服务、科技和物流业则在这次疫情中受益，表现特别亮眼。这些行业员工是支撑房价上扬原因之一。

另外，疫情推动居家办公风潮，不少家庭对居住空间的需求变得更大，大户型住宅特别受到市场追捧，供不应求导致整体房价飙升。

一些国家房价上扬则跟当地政府推出政策或房地产周期有关。

例如在英国，为重振因疫情停摆的房地产市场，政府推出一项临时的印花税减免优惠，刺激买家抢购英国房产，使英国楼市去年迎来强劲“圣诞季”，12月房屋交易量达13万7200个，较前年同期高出34％。

又例如在韩国，首尔过去五年平均房价年均复合增长率（CAGR）超过10％，带动了首尔以外的都市房价。

仲量联行（JLL）韩国研究部主管沈慧源说：“由于住房价格迅速上涨，许多住户购买了公寓作为投资用途，尤其是在首尔市。现在，首尔市中心（江南地区）面临供应不足问题，进一步导致价格上涨。”

各国政府纷纷推出降温措施

全球房价不断上扬，引发市场面对过高风险的担忧。一些国家政府开始展开调控政策，以维持楼市稳定。

在韩国，政府至今推出超过20轮降温措施，包括去年7月把拥有超过一套房屋者的房地产税提高到6％。上月，政府又宣布全国住宅供应到2025年大幅增加至83万个，其中首尔增加32万个，以减缓房价涨势。

中国出台三道红线政策

中国政府出台三道红线政策，严格限制房地产企业融资，试图冷切越来越火热的土地交易市场。

中国主要城市如上海和深圳等，近来收紧购房限制。上海还出炉新房摇号新规，优先保护无房家庭购买资格。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀说：“去年，中国新房价格平均同比涨幅为3.7％。随着住房政策再次收紧以及房地产金融监管加强，我们预计今年中国房价增长会减速，缓解部分楼市风险。”

全球流动性未消除 房价上扬趋势料持续

张敏璋却认为，除非全球流动性消除，否则房价上扬趋势将持续一段时间。

根据第一太平戴维斯预测，今年主要30个城市的房地产价格预计上扬1.6％，当中涨幅最大的首尔涨幅可达9.9％，其他表现强劲城市有柏林和悉尼等。

表现最弱的可能是香港和纽约，跌幅可能多至达5.9％。

张敏璋说：“大多政府现在能做的只是控制房价涨速，避免房价涨得太快，形成房地产泡沫。”

李乃佳也认为，房价往往有种自我强化的特性，当房价上扬，买家预期就不断升高，形成推动房价上扬的动力。尤其是在低利率环境下，房地产成为更吸引人的财富保值工具，如今婴儿潮世代的富裕家庭又开始了可观的代际财富转移，提高了市场流动性。

简而言之，即便在这个经济衰退时刻，疫情依然阻挡不住房价涨势。如果政府不出手干预，全球房价将继续水涨船高。

分析：我国应不会出现房地产泡沫

全球房价上扬趋势，过去一年也似乎影响本地楼市。去年整体私宅价格全年上扬2.2％，卖出的新私宅单位增加0.7％至9982个。

副总理兼经济政策统筹部长及财政部长王瑞杰上月接受彭博电视访问时指出，低利率可能造成房地产价格扭曲，导致房地产投资的巨大风险，而政府不愿看到房地产市场走势超越经济基本面。他说：“如今利率非常低，在某些情况下甚至出现负利率，这有可能导致某些房地产价值出现显著定价误差，造成投资者进行错误投资的巨大风险。”

大多分析师认为，我国楼市防控措施到位，应不会出现房地产泡沫或楼市崩盘等剧烈变动。

莱坊（Knight Frank）咨询与研究部副董事翁振华说：“虽然现在利率和2006年次贷危机初显时一样，都处于历史新低，但我不认为历史会重演。这是因为之前房价飙涨，炒作者是主要的推动力。如今，政府已经制定许多防止炒作的措施如额外买方印花税（ABSD）和卖方印花税（SSD）。”

高春华认为，房价涨幅在所难免，特别是现在建筑成本增加，建筑工程也拉长。此外，不少发展商土地库存减少，必须标地或通过集体出售活动取地，以填补库存。

仲量联行新加坡研究与咨询部高级董事王德辉预计，今年房价将继续上涨，但不会涨到一发不可收拾的地步。他说：“政府已采取措施抑制房价涨幅，如果价格确实超越经济基本面，政府相信会出手干预，以防止房地产泡沫形成。”