贝壳-从优秀到伟大

当行业好景时，从事相关业务的企业大多可受惠，但到市况不景时，能穿越寒冬，跨过高山低谷仍屹立不倒，甚至可以迈步向前的，才有机会成为伟大企业。

近两年内地楼市极度疲弱，民营房企十家有九家濒临破产，影响所及，房地产中介亦受牵连，强如易居(2048.HK)也因开发商拖佣而要重组债务。然而，面对楼市价量齐跌的环境，贝壳控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好，公司展现出强大的能力。

贝壳刚公布2023年业绩扭亏为盈，收入778亿元(108亿美元)，按年增长28.2%，赚58.9亿元，2022年亏损13.97亿元。集团继中期派特别现金股息每股0.057美元后，末期再派股息每股0.117美元，反映集团的现金仍然充裕。
过去一年贝壳推行的「一体三翼」策略取得成功，一体即指存量房和新房交易业务，三翼包括家居装修、房屋租赁管理，以及仍在摸索中的「贝好家」业务。

市占率扩大

贝壳最主要的业务是房地产中介，2023年内地楼市价量齐跌，但贝壳在存量房的总交易额为20,280亿元，新房为10,030亿元，按年分别上升28.6%及16.7%。净收入方面，存量房是279.5亿元，新房是305.8亿元，分别上升15.9%及6.7%。

能逆市取得更高收入，明显是贝壳成功击败对手，抢占了别人的市场，提升了市占率，才能在楼市收缩的环境下仍创佳续。

事实贝壳在楼市不景气下，去年底门店数量仍按年增长8.1%至43,817家，经纪人数亦按年增8.5%至427,656名。门店及经纪数量不跌反升，足见集团在逆市仍能愈做愈大。

另一方面，地产中介最担心的事情就是生意做成了，佣金却迟迟未到口袋，特别是开发商的佣金，易居就是被开发商拖佣而被拖垮。贝壳在新房销售方面，将应收账款周转天数，由2022年的105天减少至2023年第三季的55天。去年第四季更缩短至43天。贝壳在新房上采用「快佣」模式收取，而「快佣」占新房的净收入比例，亦由2022年的44%提升至去年第四季的53%。

收数时间快了，但并没有影响新房的生意额，去年新房净收入还有上升，那就代表贝壳与开发商在洽商时，有强劲的议价能力，没有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取，就减低坏账出现的风险。

两翼业务起飞

至于中介以外的业务，虽然占比较低，但去年的表现也相当理想。家居装修方面，将其纳入房产交易服务的流程，为该业务增加了客源，同时透过丰富的套餐产品，及提升交付能力，令收入按年增长146%至133亿元。

租赁住房管理的规模也不断扩大，其主打租务托管的「省心租」业务，由2022年管理规模70,000套，提升至去年底的200,000套，入住率亦提升6个百分点至95.1%。

业务以外，贝壳在资金运用上亦作出配合，截至去年底止资产负债率为40%，现金及现金等价物达196.3亿元，由于一直现金充裕，去年集团斥资约7.19亿美元，回购4,670万股美国存托股份，占回购启动前的总股数3.7%。另一方面，集团亦将闲置资金，投放在低风险的理财产品，以收取一定回报，如去年9月斥资20亿元认购光大理财产品，年化回报率由2.9至3.1厘。

贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在业绩中自豪地说：「现在有非常好的基础，有一起打过仗的团队，我们相互信任及团结，越来越像一支攻无不破的队伍。」

忧楼市愈走愈弱

贝壳是否真的能攻无不克我们暂时不敢说，但投资市场似乎暂不卖账，业绩发布后在美国市场下跌2.5%，翌日港股续下跌，收报36.9港元，下跌近3%。

市场有声音指贝壳全年业务虽做好，但第四季度似有放缓趋势，特别是在新房的交易总额为2,380亿元，按年下跌9.7%，收入则按年跌8.5%至76亿元。投资者担心，即使贝壳在行业中能成功突围，远远超前对手，但整体房地产市场似正每况愈下，内房去库存并非一年半载可解决，若房市续不理想，在下行趋势中，你纵有天大能耐，也难持续在逆市做出亮丽成绩。

史丹福大学教授Jim Collins的著作《从优秀到卓越》响誉全球，众多企业家推崇备至。贝壳今天也算是一家优秀企业，但能否如Jim Collins所说，最终成为伟大企业，就看在这次房地产的超级危机中，可否穿越周期，并推上一个更高的台阶。