李嘉诚曾经说过：买房三要素，地段，地段，还是地段，缺一不可。从李嘉诚的观点中我们可以非常直观地看出来：地段对于房子而言是非常重要的。

李嘉诚作为我们国家房地产行业最成功的商人之一，他的观点还是非常有参考价值的。前不久，《中国青年报》曾刊登了一名在鹤岗买房的年轻人，大体意思是：这位年轻人看到相关报道说黑龙江省鹤岗市的房子几万块钱就能买一套，于是，他就奔赴鹤岗，花了3万元，购置了一套房子。

起初，这位年轻人从鹤岗买房子是为了投资，但是，几个月之后，因为资金周转问题，再加上在鹤岗买的这套房子既租不出去，自己也不住，于是，就打算把在鹤岗买的这套房子给卖了，这个时候，这位年轻人才发现，这套房子买的时候容易，卖的时候可真难，经过了两个多月，终于在降价8000元的背景下，把这套房子给卖掉了，也就是说，这套房子买的时候是3万元，经过了长达半年之久，卖的时候却只有2.2万元，不仅没升值，而且，还贬值了27%，如果再加上资金使用成本，这套房子半年时间至少贬值30%。

通过这位年轻人的房产投资案例，我们可以看出来，像过去那般“闭眼买房”都可以赚钱的时代已经过去了！未来，房价的分化会越来越明显，像鹤岗，以及鸡西、双鸭山、甘肃玉门等城市，房价大概率下还会继续下降，但是，像北京、深圳、上海等一线城市，杭州、武汉、西安等新一线城市以及部分二线城市，房价大概率还会继续上涨，而决定楼市分化方向的主要因素就是地段。

也就是说，未来，地段的好的城市（区域）会有大量的产业、配套、就业岗位来吸引大量的人涌入，毕竟，房子是给人居住的，只要有了人，就不会缺购房需求，只要有大量的购房需求，房价的上涨就有支撑，反之，则没有支撑。

未来10年，随着楼市调控的持续深入，楼市分化的现象会日益明显，在这样的楼市背景下，4类房子或成为“香饽饽”，懂行的人已经“悄悄入手”。

第一类：城市中靠近公园的房子

现如今，我们国家的城市化水平不断提高，城市发展也越来越快，如此一来，公园便成了城市中的稀缺资源，再加上快节奏的城市生活，很多人的身心都是非常压抑的，对于大自然的渴望是非常强烈的。

这样一来，城市中靠近公园的房子就会成为购房者争相购买的“香饽饽”，而且，根据第七次人口普查数据显示，截止到2020年，我国60岁及以上的人口已经达到了26402万人，占比18.7%，比2010年第六次人口普查的这一数据上升了5.44%，而且，长期来看，我国人口老龄化的问题还在愈演愈烈。老年人口的增加，对于公园附近住房的需求量自然也会增加，毕竟，老年人最中意的娱乐场所就是公园，不信的话，你可以去公园看看，是不是都是老年人。

第二类：城市中的优质学区房

随着我国经济水平的不断提高，国人对于子女教育的重视程度也会越来越高。

看看现在的孩子，哪个不是各种补习班，各种特长班，更别提家长对于子女主课的重视程度。我曾看过一个新闻：说是北京的一套学区房，已经破烂不堪，基本不能住人，但是因为属于学区房，价格仍然卖到了十几万一平，而且，想要购买的人比比皆是，所以，千万不要忽略国人对于子女教育的重视程度。

从这个角度来看，城市中的优质学区房也会越来越“抢手”，成为购房者眼中的“香饽饽”。

第三类：城市中靠近地铁站的房子

地铁对于城市发展的重要性不言而喻，一方面，地铁可以打通城市间各个区域的连接，而另一方面，地铁也可以让城市中各个区域之间实现均衡发展。同时，对于地铁沿线的住房来说，也会在交通优势下实现增值，正所谓“地铁一响，黄金万两”说的就是这个道理。

而且，随着城市群以及都市圈概念的提出，地铁的重要性会越来越凸显，这样一来，城市中靠近地铁的房子自然也就会成为“香饽饽”，其中的逻辑，不言而喻。

第四类：城市市中心的高品质住房

无论什么样的城市，市中心的房价永远都是该城市房价最高的区域，这是毋庸置疑的。但是，随着住房需求的升级，人们对于房子居住体验的要求也会越来越高，长期来看，具备优质地段、配套、医疗、学区、商业的市中心的高品质住房才会成为“香饽饽”，相反，同样具备优质地段、配套、医疗、商业的市中心老旧住房或许会迎来“衰败”，毕竟居住体验不高，无法满足人们日益增长的住房需求，不过，有一个特例，那就是有优质学区的老旧住房，具体原因，我在上文中已经解释过了，这里就不再做过多赘述。

何为高品质住房？我认为至少满足以下3个条件：其一，容积率低，人口密度小；其二，绿化率高；其三，具有高品质的物业服务。