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疫情对经济楼市冲击多大？不动产投资何去何从！
一、瘟疫改变历史，这次也是！
疫情催生了现代公共卫生体系，推动了医学技术的发展，而且对社会演变的塑造丝毫不亚于经济危机和战争！
1、1348年黑死病（1347-1353年）高峰之年杀死当年欧洲约三分之一人口，直接催生了欧洲文艺复兴。
2、1918年，全球大流感，死亡约5000万人。
3、斑疹伤寒：使拿破仑大军远征俄国失败，是拿破仑帝国由盛转衰并最终覆灭的转折点。最多时每天杀死法军6000人。
4、1918年春天，德军因为全球大流感死亡一半以上士兵，使一度进攻到巴黎郊区的德军的“最后一击”化为泡影，虽然英法军队也饱受流感的折磨，但对于需要时间等待美国全面参战的英法来说，这场大流感却来得太是时候了。很多战争史专家认为，如果没有这场大流感的阻击，德国很可能会成为第一次世界大战的最终赢家。
5、三国赤壁之战：《三国志-魏书-武帝纪第一》中记载了曹军的真正败因“公至赤壁，与备战，不利。于是大疫，吏士多死者，乃引军还。”真正迫使曹军败走的原因是“大疫”。
6、明末鼠疫：1633年发于山西，1641年蔓延到北京。1644年春，累计已造成北京20-30%的人口死亡，出现了“人鬼错杂，日暮人不敢行”的人间地狱景象。此时，被李自成轻而易举攻陷，志得意满的李自成熟鼠疫影响，惨败于多尔衮和吴三桂联军，使北京城在短短一个多月就更换了两次主人。
就如柏林墙的倒塌影响了苏联解体，而苏联解体又催生了全球化一样，本次疫情也将严重的冲击现有世界格局，全球化存在终结和大幅度倒退的可能。
二、本次疫情对经济的冲击和影响
1、已经产生的影响：经济近乎停摆
3.16日国家统计局发布1-2月主要经济数据，数据显示，1至2月份全国固定资产投资下降24.5%，社会消费品零售总额同比下降20.5%，2月份，全国城镇调查失业率为6.2%。
前两月商品房销售面积下降近4成，70个大中城市中有21个城市新房价格环比上涨，23个环比下降。持平有26个城市，其中，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交。
房地产开发投资下降16.3%。全国商品房销售面积8475万平方米，下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。
这个数据是2016年1月以来，新房价格环比下降城市数量最多的一个月，也是2015年10月之后，首次出现新房价格下降城市数量多于上涨数量的情况。
根据中国指数研究院公布的数据，前两月全国受监测的300城市推出住宅用地规划建筑面积1.17亿平方米，同比大幅减少19.4%，成交规划建筑面积0.84亿平方米，同比大幅下降32.8%，整体市场供求均低位运行。
本次疫情也重创了房地产企业，加速了行业整合，数据统计，2019年有400多家房企破产。2020年第一个月，破产的房企就接近100家。
2、预估未来将产生的影响：世界经济面临衰退风险
预估未来影响要对疫情走向有个基本判断，我国本轮疫情流行高峰已经过去，目前主要是防控输入性病例，也要提防全面复工复产后的二次反扑，全球疫情目前仍然在高峰期，我判断6月份出现拐点的可能大，因为张文宏说的抗疫三要素：疫苗、特效药和病毒起源中，特效药在五六月份出现的概率大，再者，天气升温，不利于病毒传播，最后，境外国家由不在乎不重视到采取积极应对措施，借鉴成功经验等有个足够的时间周期。
就算是6月出现明显下降趋势，对中国经济的影响周期也长达6个月，是SARS的1倍时间。而疫情的影响早已远远超过SARS，其中重要的原因之一是，2003年，我国的经济结构是这样的：第一产业贡献率3.1%；第二产业贡献率57.9%；第三产业贡献率39%。2019年经济结构：第一产业贡献率3.8%；第二产业贡献率36.8%；第三产业贡献率59.4%。
SARS重创了第三产业，有数据显示，2003年二季度第三产业增速仅为0.8%，其中客运、餐饮、社会服务、旅游业受损尤其严重，客运量下降23.9%，航空下降近50%，可见，SARS疫情对当时的第三产业近乎于毁灭性打击，乃至整个零售行业都出现断崖式下跌。
而那时第三产业贡献率仅39%，现在第三产业贡献率已达59.4%。
截至3.28日，全球居家抗疫或者活动受限人口逾40亿，占全球人口的一半，这样情形可以预见将持续相当长的时间，经济增长的三驾马车中，外贸靠不住了，目前预估复工复产比率大约在六七成，就算六月底恢复到正常水平，也相当于全年近乎腰斩，而去年推的新基建，缺点是覆盖面不如传统基建，很多地方不适合，且周期长见效慢，远水解不了本次疫情冲击最大的中小微民营企业的近渴。
三驾马车，一个熄火，一个打对折，原本中国经济就在转型中的下行期，又经历贸易战2年，雪上加霜，说这次疫情是建国以来的最大挑战一点也不为过。
过去数年中，无论是政府层面还是大小论坛以及各路经济学者，在多个领域发出要提妨“黑天鹅”“灰犀牛”甚至”明斯基“时刻的警示，笔者也曾撰文谈及，但无一例外的，没有人预测到最大的“黑天鹅”“灰犀牛”来自于新冠肺炎疫情。
这场疫情对全球政治、社会、经济的冲击有目共睹，并且仍在深度发酵之中，特朗普改口说美国经济面临大衰退风险，联合国秘书长古特雷斯认为这是联合国75年历史前所未见的全球健康危机。全球经济衰退基本是肯定的，并可能是破纪录的程度。到今年年底，全世界的工人可能损失多达3.4万亿美元的收入。
三、整个社会的急刹车
中国很多行业已经进入存量博弈时代，通俗讲就是狼多肉少，僧多粥少状态，在这样的阶段，行业整合进入尾声，市场格局基本形成，主要的市场份额已经被头部企业占据，新进入或者尾部企业难有生机或者只能苟延残喘艰难度日。
转机往往发生在市场遭遇大波动的时候，战争，经济危机，重大社会事件都可能引发市场的剧烈波动，这次，是瘟疫。
社会，市场或者某个具体的行业就像是一部车，而瘟疫的发生和影响就像是路遇突发情况的急刹车，刹车之后，车辆继续前行，但车厢内的情景可能已经和此前大相径庭，疫情最大影响在于节奏已变，跟不上将被淘汰。
就像巴菲特说的那样，潮水退去才知道谁在裸泳，一个行业不经历波动不足以检测出企业的成色，遭遇急刹车后，车厢内大概的情景或许是，哪些抗风险能力低，没有风险意识，身体虚胖的人、企业和行业，将受到重创，一些人、一些企业就此下车被淘汰，一些人清醒了，一些人则抓住了商机弯道超车。
四、全球主要经济体救市，中国亟需出台一揽子救市政策
为了应对疫情，世界主要经济体纷纷推出救市措施，力度和规模均全面超越2008年次贷危机。其中，美国2万亿美元，占GDP比重10%，而2008年位于次贷危机震中时推出的救市规模仅占当年GDP的6%，德国推出8220亿欧元，占GDP高达20%，次贷危机时的规模仅占3%，日本推出56万亿日元，占GDP10%，次贷危机时仅4.5%，法国推出3000亿欧元，占GDP12.5%，次贷危机时仅2.5%，澳大利亚推出660亿澳元，占GDP9.7%，次贷危机时仅4.5%。
我们都知道中国在次贷危机的时候推出了4万亿元救市举措，占当年的GDP的12%，而无论在当时还是现在，中国都有为数不少的人认为当年中国并没有必要推出如此规模庞大的救市政策，因为次贷危机对中国经济的冲击时间短而且力度也不大。
而这次新冠肺炎疫情的冲击力度可能是建国以来最严重的，或者至少是改革开放以来最严重的，如果说2月份还有人心怀乐观的话，相信现在越来越多的人意识到了局势的严重性，我在一个月前无论是媒体采访还是视频沙龙上就多次呼吁政府要尽快出台一揽子救市举措，藏着掖着挤牙膏式试探性的刺激政策只会增加市场的政策免疫和审美疲劳，现在需要的是一步到位式，时不我待！
五、国常会及50万亿新基建
2月以来，央行加大逆周期调节力度，并先后下调逆回购和MLF利率。两次降准，地方政府也相继出台一系列调控政策，但总体从上到下，救市政策总体温和缺乏系统性。
3.27国常会召开工作会议，会议针对疫情的应对系统的给出方向性方案。会议指出要加大宏观政策调节和实施力度。要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施：
1、积极的财政政策要更加积极有为，2、稳健的货币政策要更加灵活适度，3、适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，4、引导贷款市场利率下行5、保持流动性合理充裕。6、落实好各项减税降费政策，7、加快地方政府专项债发行和使用，8、加紧做好重点项目前期准备和建设工作。9、充分发挥再贷款再贴现、贷款延期还本付息等金融政策的牵引带动作用，10、疏通传导机制，缓解融资难融资贵，为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务。
简单的说。财政、金融货币政策全面放宽，发行特别国债，增加地方债规模，降息降准，减税降费等，现在就等执行政策尽快落地了。
与此同时，50万亿的新基建概念也在网上火热起来，截至3月10日，有25个省区市未来的投资规划，2.2万个项目总投资额达49.6万亿元在新基建。
六、企业和个人如何应对？
1、房企
行业整合理论告诉我们，一个行业从形成或者是从政府解除管制开始，将经历四个整合阶段，而一个行业经历完所有这四个阶段平均需要25年，最终将会有少数的企业在行业中占据主要地位。而每个阶段触发行业整合加速的因素很多，政策和突发事件都包括在内，这次疫情将加速房地产行业的整合进程，预估会有一批项目和企业倒闭。
本次房企受影响主要在现金流，长期以来，房企依赖高负债快周转的发展模式，对现金流的依存度非常高，数据显示，碧桂园负债1.26万亿，恒大负债1.75万亿，说房地产商为经济增长做了大贡献一点也不为过，他们把赚来的每一分钱都加了杠杆又投了进来，贡献了中国40%的财政收入，30%的GDP占比，倒闭的房企千千万，有几个规规矩矩的买房人因买房破产呢？在国内明星和互联网新贵购买私人飞机趋之若鹜，地表大佬拥有私人飞机的却寥寥无几！
地方政府的救市也正是侧重于救企业现金流，放开融资，推迟缴纳土地出让金，降低预售标准等等，但需求端的救市力度并不大。
数据显示，房企直接融资正在批量爆发。根据Wind数据显示，今年1―2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。2月下旬的两周内，地产债一级市场发行总量约300亿元，净融资额由上半月的负转为正，合计约240亿元。截至目前，不少地产债还出现认购倍数高企以及打开认购下限不断增多的现象。
因此，对房企而言，应对措施简单说就是要做好三件事：
开源（融资+促销+创新）节流（收缩战线+降低成本）调整战略：速率变了，战略必须跟着变，中期需求受到了影响，地区分化加剧。
举例，恒大是这次疫情期间应对的榜样。
恒大1月共计发行60亿美元债券，恒大75折卖房推出后也非常火爆，2月份网上销售了99141套，认购总价值为1026.7亿，我翻看微博，10年前史上最严厉调控出台当年，恒大也是率先推出了85折降价潮，这就是第一只跳水青蛙的效应，不得不说，恒大能有今天的行业地位和他们对市场的灵敏反应是密切相关的。
2、个人
个人无论是刚需改善是投资者，最关心的是房价的走势。
房价走势，短期看政策，中期看产业定位，长期看趋势。
短期：房地产业在过去二三十年中80%的时间处在政策调控之下，历次的价格波动多由政策引发，政策之外是突发事件，比如2008年次贷危机。
中期：看国家对产业的定位，中国自2010面开始陆续有去房地产支柱化的提法之后，政府加大保障力度，降低对房地产尤其土地财政的依赖，在18大要建立长效化机制措施以来，一线城市房地产业占比已经显著下降，“”房住不炒”之后，房地业定位明确定位于解决居住需求，但房地产业的支柱地位仍未改变，因为占DDP收入，税收，贷款均达到或超过三成，是名符其实的经济“压舱石”，政府对房价的调控目标也是不得超过10%。
长期：受通胀，货币贬值因素影响，在经济稳定不发生巨大波动的前提下，房价长期趋势一定是上涨的。
这次疫情至少会改变短期趋势，多数城市房价会有下跌过程，近期有新闻报导，各地均有“日光盘”出现，楼盘日光原因有三：一是被疫情压抑的需求释放，二是所在城市二手交易早已为主，新盘供不应求，三是还是新房交易为主的热点或明星项目，不代表整体，需要注意的是，疫情的影响很多还没释放出来，中期趋势和长期趋势不会改变。
过去20年加了杠杆的优质房产是唯一跑赢通胀的资产，未来10年仍然如此。如果战胜不了通胀和“货币幻觉”，你的社会经济地位只能逐渐被侵蚀。
在我一直推行的房产投资“黑马”“白马”法中，白马投资法是指选择优质地段的优质房产，比如在中国选择一线城市或强二线城市购房。黑马投资法，则指的是跟随政府的规划和政策。
未来中国经济的空间结构布局将以区域一体化和城市群为核心，全中国规划的城市群中，我最看好的是长三角一体化，购房者可以作为投资的选择区域。
