2018年12月中下旬，伴随着中央经济工作会议召开，在“因城施策，分类指导”指引下，中国多地政府开始竞相放松当地楼市政策。尽管目前中国楼市尚未出现完全松绑的局面，但是从市场反应看，有不少投资者和分析人士对楼市政策放松预期十分强烈，其逻辑是：只要经济一差，政府必然重拾房地产。对此，FT中文网近期专访了世邦魏理仕中国区总裁李凌，就中国楼市投资前景、商业地产面临哪些挑战、长租公寓在中国发展前景，以及如何投资商业地产项目等问题，他给出了自己的观点。
以下是FT中文网专访李凌整理稿。
FT中文网：过去三年，中国居民住宅价格暴涨，但商业地产项目涨幅相对滞后，这是否说明目前商业项目更具有投资价值？
李凌：我认为将商业地产价格和住宅地产直接比较并不太合适，因为两者面对的客户需求不一样，投资者类型也不一样，而且在中国土地性质不同造成土地年限不一样，所以附带的收益和价值也不一样。
如果从房地产投资角度出发，现在商业地产的投资机会更好一些。因为中国人口增长的高峰期已过，未来住宅销售的增量需求会逐步减少，且住宅市场也面临较为严格的宏观调控。中国尤其在一线城市和一些经济发展各方面比较成熟的二线城市，它们中的一些优质商业地产项目是具备投资价值的，从中长期来看也不存在绝对的供应过剩的问题，不过短期部分城市的空置率是一个问题，且由于土地供给由政府掌控，也同样有供需错配的现象存在。至于如何甄别一个商业地产项目的优劣，我们有自己的评判标准。
房地产行业中也分很多不同的业态或者产品类别。其中大家最熟悉的就是住宅，对于住宅，首先其所处地段是最为重要的，其次包括房型设计以及内饰装潢等，判断一个住宅的优劣，上述因素都需要综合考虑。而商业地产项目，其中办公写字楼的评判标准和住宅差异不大，同样看地段、房型、面积以及内饰等等，但对于商场而言，其标准会有很大的不同。举个例子，无论是在北上广深，还是在香港，你可能会发现一条所谓很旺的商业街，其中门对门的两个商业项目在客流量、人气以及经济效益等方面都会出现很大的差异化。原因在于商业项目优劣其实是对一个运营团队综合实力的体现，包括团队对项目的定位、服务理念以及经营的核心竞争力等等。
另外，近几年中国商业地产投资发展很快，2018年全年国内大宗商业地产投资金额2500亿人民币，而三年前整个市场交易规模才第一次超过1000亿。和发达市场相比，我们差距仍然巨大，美国的大宗商业地产投资规模超过4000亿美元，也就是超过2.5万亿人民币，是我们的10倍。中国已是全球第二大经济体，第一大制造业国家，第一大贸易体，最多的互联网用户，每年仍然在以6%左右的速度增长，我们的第三产业比重也越来越高，人均收入持续增长，预期寿命越来越长，这意味着办公、购物中心、仓储物流、数据中心、养老地产等各种商业地产需求将不断地增长，商业地产投资的的黄金时代正在到来。
FT中文网：中国楼市是否存在泡沫争议不小，其中商业地产面临哪些挑战？
李凌：首先中国商业地产市场过去几年最大的变化是什么？那就是该市场已经完全从一个增量市场转变为一个存量市场。以北京为例，2018年北京优质零售物业仅录得29.8万平方米的新增商业面积，为近十年最低，并且大部分来自于房山、大兴等郊区。主城区供地受政策限制，商业用地供地区域继续外扩。未来主城区商业新亮点将集中于存量商业的改造和更新。
正是因为商业地产市场进入存量时代，商业的运营能力变得至关重要，市场上百货项目调整、主题街区改造活动不断出现。在北京，你会发现很多写字楼中，不少租户流动性非常大，这其中有可能是政策对产业引导造成的结果，但更多的是因为我们现在正处于经济转型时期，换句话说，身处不同的经济阶段，写字楼里面的主力租户是不一样的。在经济转型升级过程中，租户对于办公楼的地段、品质以及租金预算成本等需求和偏好都是动态的，某个时期你会发现原来的租户消失了，他们要么可能关门了，要么搬去了某一个更适合他们发展或者更好的区域，因为公司需要更好的形象去招揽人才，另外，也有一些知名度很高的公司，他们需要更大的发展空间，自然会选择一些新兴的商务区，这些区域可能有便利的交通和很好的商业配套。在这种趋势下，商业市场呈现出重品质、重个性的特征也就不足为怪。实际上，市场上出现上述变化其实是“市场的手”在发挥作用，这些变化其实是一些很正常的市场行为而已。换句话说，商业地产的租金也好、售价也好，基本是由市场因素决定的，它的周期性会强一些。也就是说当价格增长过快时，它自己会有调节和出清的过程，反之亦然。租户和投资者会用真金白银投票的。
此外，我刚才提到存量市场，可以说存量地产与城市更新是密不可分的。在一线城市的很多区域没有新增土地，那就只能对旧有物业进行升级改造，在政府法律法规允许的范围内，对旧有物业重新定位、调整它的使用用途。例如现在大家看到很多创业园区和共享空间涌现，这些新的商业业态都是通过一些旧有物业改造形成的，甚至其中不少园区重新焕发了活力，比如物流地产。
FT中文网：近两年中国长租公寓发展迅速，但这块业务在很多房企中并非主要盈利点，或者说并不指着这块业务赚钱，您是如何看待这一现状的，或者您认为这些公司做出上述决策的背后有怎样的考量？
李凌：首先我想指出的是，现在很多人觉得长租公寓好像也是住宅业务，这一点不完全对。长租公寓的业态和功能的确是住宅，但它是不同于我们过去30年的传统住宅，或者说住宅销售业务。长租公寓是一个持有经营型的投资，不是我们过去行业看到的住宅销售高周转模式，所以现在就要求长租公寓出业绩、变成发展商的主营盈利点本身是不合适的。
任何一家企业做的是生意，首先设立一个小的基本的目标，以达到能够生存的目的，第二步立足发展，第三步才是更加优质、长远稳健的发展。几年前，中国还没有出现长租公寓，为什么近几年才出现？究其原因还是市场发生了变化——中国房地产市场从增量变为存量市场（尤其是北上广深以及一线城市），行业逻辑的转变会直接影响到所有行业参与者，尤其是开发商或者投资商，他们的经营手段、经营目的、经营方向都会去改变。目前国内排名领先的房地产开发商基本上都已经进入长租公寓市场，我认为这是一种长期策略，是开发商转型和业务多元化战略的一部分。
FT中文网：长租公寓在中国的未来的前景如何？
李凌：中国的长租公寓市场仍然处于前期的发展阶段，但政府的支持力度非常大，发展潜力也很大的，是一个万亿级别的市场。中国的租赁人口接近2亿，我们看到年轻人对于租房的接受度越来越高，对于租房居住品质的要求也越来越高，这是确定的长期趋势，所以长租公寓在年轻人群庞大的国内大型城市是一个很好的长期投资品种。
中国在过去40年改革开放进程中，很多行业都出现了长足发展，房地产行业也不例外，但是从房地产细分市场看，中国长租公寓和发达国家相比还有很大的差距，长租公寓在美国、日本这些成熟市场都是主流的房地产投资类型，当然这和中国的国情以及政策导向有很大的关系。从现阶段看，我认为中国长租公寓还是方兴未艾、刚刚开始，因为中国长租公寓市场潜力巨大，不过，要考虑到每一个城市的具体情况，比如北上广深，甚至像杭州南京这样的城市，长租公寓确实有大力发展的潜质，除此之外，其他城市要根据自己的实际情况而定，包括是否有大量的租赁需求、资金等等。
当然，长租公寓在中国的发展现阶段也面临一些挑战，比方说去年就引起关注的室内环境、租金贷问题，甚至也出现了一些长租公寓爆雷的事件；还有就是今年初因为个人所得税租金抵扣政策出台以后的开票、税费谁来承担的问题。从行业长期健康发展的角度来讲，我们认为有两点需要政府去推动：一是对长租公寓行业的产品设计、市场运营管理等要形成标准和规范；二是要尽快推出适合支持长租公寓发展的资产证券化规则和产品，比如说REITs，不过目前国内住宅市场的租金回报率较低仍是一个障碍。
FT中文网：中国的商业地产市场与境外成熟市场相比，有哪些差异化，包括发展阶段、经营理念以及投资价值等等？
李凌：实际上中国商业地产市场成熟的速度是非常快的。不过和成熟市场相比，我们仍然处于从房地产开发向资管和投资转型的阶段，商业地产投资交易规模相对于经济体量、地产开发体量来讲仍然偏小，我们的地产金融体系仍然不是很发达，我们的投资类型以增值型和机会型为主，成熟市场的核心型投资在国内还很少。十年前，国外专业的房地产投资基金进入中国，它们大都呈现出机会型基金的特征。当时它们大部分以投资住宅类项目为主，原因很简单，就是投资回报率很高，基本上都在25%以上。
另外，目前中国正处于中美贸易战的大环境下，不少人在不断的唱衰中国经济，有观点认为大量外资从中国出逃。但事实上我们看到的恰恰相反，我们研究部数据显示，2018年外资在中国商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币，创下自2005年以来的最高水平。2018年前三季度亚太区的房地产基金募资规模接近200亿美元，比2017年全年增长70%左右，其中很大部分都对中国市场感兴趣。这些外资机构其实都是非常成熟的专业机构，他们为什么会选择在这样一个时点做出上述决定？其实答案是不言自明的，即他们看好中国越来越成熟的房地产市场以及其长期的投资价值。毕竟中国的城镇化率还不到60%，第三产业占比也还不到60%，商业地产的成长前景很广阔。
FT中文网：如果有家海外投资基金，想投资商业地产项目，您会推荐中国的项目还是其他国家地区的？如果决定投资中国的商业地产，那么哪些城市、哪些类别的商业地产投资价值更高？
李凌：价值更高与否是一个严谨的、需要专业计算的问题，因项目而异，因投资中的各种因素而异。
首先我建议投资者优先关注中国三大城市群：京津冀、长三角以及大湾区，因为这是目前中国经济转型的龙头区域。如果具体到城市，以京津冀为例，北京肯定是外资首要关注的一个城市。2018年北京的大宗交易是过去五年来最为活跃的一年，这其中外资起到了非常重要的作用。包括很多同行告诉我，外资一年内在北京投资这么多物业的景象，已经有很多年未曾见过了。不仅北京，上海广州深圳也一样，因为这些城市都是相对比较成熟的、市场透明度较高的，这些因素对于外资而言，他们比较容易理解和判断。除了上述几大城市外，在一些二线城市中，杭州的产业升级速度非常快，房地产市场成熟度也比较高，还有南京，它的城市发展速度也很快，这些城市中同样存在一些很好的投资机会。另外，武汉也是一个值得重点关注的市场。
如果谈到具体的投资产品类别，在上述城市商业地产市场中，办公楼、商场、长租公寓以及物流数据中心，我认为都是值得关注的，比如，购物中心投资的关注度近几年在回升，共享办公、长租公寓的兴起在其中起了推波助澜的作用，2019年一二线城市市中心有改造、转换用途潜力的中小型项目值得关注。还有仓储物流项目仍然是2019年的热点。当然具体项目还得具体分析。此外，商业地产对于个人投资者而言挑战是比较大的，因为即使是单个项目，其涉及的绝对金额也是比较大的，而且现阶段中国和房地产投资、经营有关的金融手段并不是很多。
除了上面提到的投资思路以外，由于美元加息升值、国内开发商整体债务水平较高、加上2019年又是一个债务到期高峰，所以离岸的债务类投资是一个不错的机会。
