7月17日，新峰(中国)与腾讯房产成功举办跨界战略合作发布会。会议现场，大连新峰房地产顾问有限公司王总经理作了《心有猛虎，细嗅蔷薇》的主题演讲，对大连房地产市场在2018年上半年的表现进行了全面解读。

市场过热触发限购 政策从去库存转向稳房价

从新峰地产监控数据可以看出，大连、沈阳、长春、哈尔滨这四个东北核心城市，近一年的房价同比涨幅均超过15%。特别是大连，房价涨幅在全国70个大中城市的排名也是比较靠前的，这样的市场状态与国家抑制房价过快上涨的初衷相违背。所以在3月下旬到5月下旬期间，这四座城市正式接过一线城市房价调控的接力棒，陆续出台了特别从紧的限购政策。尤其是大连，既有对房的政策，也有对地的政策。

实际上，大连从2011年第一次限购开始，每一年都会推出针对房地产市场的调控政策。从2014年9月开始，政策开始从相对严格转向相对宽松，从而也推动了大连房地产市场从低迷走向辉煌。

从商品住宅存量与销售价格的对比图表上，大家可以清晰的看到，从2014年到2018年，全市七区商品住宅的存量从接近1900万方，陆续下降至1000万方。与此同时，房价也从不足万元，逐步攀升到接近14000元/㎡的水平。这也是本轮新政出台的一个主要诱因。

在政策出台之后，也就是第二季度，非限购区域的商品住宅销售量有了非常明显的增长，价格也呈现出小幅波动上涨的走势。限购区域的量价水平则保持了相对平稳的状态，但因为非限购区域销量增长，导致作为限购区域的中心城区，在全市七区商品住宅销售总量的占比下降了5%到7%，特别是普通住宅的销售占比一度下降12%。此外，公寓的销量也受到被动刺激，有了一定的上涨。所以我们说，限购政策的效果已经有了初步显现。

如果说3.21颁布的限购政策是针对房，那么5.24新政就是针对地的，要从源头上遏制高地价对房价的推升。通过严控面粉价格，间接控制面包的价格。政策出台之后，效果也是立竿见影的。

土地成交15宗 平均楼面地价达4987元/㎡

上半年，政府一共推出了21宗经营性用地。其中有六宗流拍，大多是商服用地。成交的15宗土地，建筑面积总和达到了113万方，这个量相对来说是非常低的，也是延续了前几年土地市场供应不温不火的状态。

我们整理了近十年大连土地市场挂牌成交的量价数据，所有成交土地的平均楼面地价达到了2725元/㎡。近几年，由于土地供应量的锐减，一地难求的状况越来越严重，开发商的竞争也越来越激烈。在诸多因素的推动之下，2018年上半年大连土地市场成交价格攀升到了4987元/㎡的高峰，这也是历史最高点。

这十年，成交的所有土地建筑面积总和超过了10440万方，我们按照100㎡一套来计算，相当于陆续向市场供应了超过100万套的商品房。从这些土地的分布，可以看出大连城市建设，包括房地产市场的发展方向，逐步从城市中心向西、向北外溢。

2018全年计划供应的土地为34宗，除了上半年成交的15宗土地以外，我们把流拍的土地也再次算上，那么下半年从理论上来讲会有19宗土地进入市场，主要集中在甘井子区域。当然，也不排除土地供应计划会有临时的增减调整。

今年这34宗土地，拟定的建筑面积总和达到了347万方，和前两年土地成交面积基本相当，2016年成交面积是343万方，2017年是331万方。换句话讲，如果下半年流拍量很大，或者供应计划有推迟，那么今年大连土地市场的成交量肯定会低于前两年的水平。

住宅去化周期18个月 甘区表现最抢眼

上半年，大连全市七区商品住宅的新增供应量只有108万方，商品住宅的销售量达到了347万方。商品住宅的有效存量是1060万方，去化周期只有短短的18个月。在相对低库存、高周转的市场状况下，我们判断，未来大连商品住宅价格在目前13600元/㎡的基础上还会有小幅上涨。

我们来看两个图，一个是不同面积段产品的销售细分，一个是存量细分。

首先看60到100㎡的刚需类产品，总量是230万方左右，它在上半年大连全市七区商品住宅销售总量中占到66%。而这一类产品在库存当中的占比已经达到了83%，总量高达880万方，未来的市场竞争压力相当大。

100到160㎡的改善类产品，它的销售占比只有28%，大约是97万方，库存占比只有11%，总量是116万方。从这种情况来看，改善类产品未来在市场上的空间还是比较大。

那么各区的市场表现如何呢？从图上可以看出，表现最抢眼的依然是甘井子区。上半年新增供应29万方，去化110万方，市场存量是186万方，去化周期只有短短的9个月。像金州新区、高新园区、中山区，保持一如既往的状态。

这里重点说一下旅顺口区，上半年新增供应15万方，去化27万方，存量111万方，去化周期19个月。在中心城区楼市的带动之下，旅顺口区今年上半年的房地产销售确实有了明显增长。我们之前对旅顺口区的印象是什么？存量大、需求有限、空置率高，二手房价格十年没有发生变化。但实际上，旅顺口区各板块的房地产市场发展特别不均衡，之间的优劣差异非常大，所以我们要警惕旅顺个别板块在短时间内可能会产生泡沫。

我们把大连整个房地产市场划分了68个板块，对这些板块的销售量和销售价格进行了排序。今年上半年，排在前5的板块分别是东港、大连湾、高新园区、金石滩和开发区。图上展示的是排名在前15的板块，这15个板块上半年的销售量和销售总额，基本上可以占据整个市场容量的70%。主要板块的销售集中度是非常高的，而且价格梯度之间的差距在缩小，也有逐步向中心城区靠拢的趋势。

刚需群体外溢 品牌房企陆续抢占大连

说完了商品住宅市场，我们再对销售链条上的两个终端主体，也就是购房者和开发商进行一个初步的梳理。购房者在高房价的无形挤压之下，根据个人的不同需求，已经被迫的从中心城区不断外溢到周边城区。今年上半年，大连全市七区商品住宅销售量达到了3.6万套，刚需类产品占到2.36万套，改善类产品占到1.34万套。

在这种状况下，像甘西、泉水、大连湾这样的区域，已经成为刚需型客户的首选区域。从体育新城到华南一线，承接了大量的刚改类客户。还有一大部分品质改善类客户，逐步的在向城市中心区域回流，他们主要选择的区域为东港及南部沿海地区。

我们盘点了上半年17个在大连市场上活跃度比较高的开发商，截止到今年的6月30日，这些开发商已经取得预售许可证、暂时还没有办理销售备案的已上市存量达到了350万方，占到全市商品住宅存量的33%。

相对于已经上市的存量，没有开发的量会更加巨大。按照惯例，我们给出了今年下半年有可能入市销售的项目名单，他们在未来肯定会成为市场追逐的一个焦点。

此外，我们还对下半年市场走向进行了初步预判。从土地来说，我们认为土地价格还是会有小幅的上升，土地供应还会沿着外延型的趋势继续走下去。商品住宅新增供应量和销售量应该不会很多，但是价格还有一定的上涨空间。从政府的角度来说，一定不会放弃对市场的监管和调控。如果说下半年房价的增速和涨幅过快过高，很可能会出台力度更大的限制性政策。对于开发商来说，对大连的信心和喜爱从来没有减少，像金科、阳光城、鑫苑中国这些新面孔也已经陆续进入大连，未来市场上的品牌竞争将会更加激烈。

最后，对于普通购房者来说，刚需刚改永远是主导。品质改善需求市场份额上升，则是今年的小变化。百姓对居住生活的追求，开始进入到品质驱动时代。如何为消费者提供更高品质的居住产品与服务，渐渐成为行业未来的发展核心所在。