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深圳“以购代建”备受期待

深圳房地产去化压力持续增加之际,当地政府宣布大规模收购商品房用于保障性住房,成为中国首个在全市范围内采取此类措施的一线城市。

受访专家指出,这标志着中国保障房筹集策略加快从新建转向盘活存量房,但因收购价格普遍较低,政府与开发商的博弈或使住宅项目短期内难以落地。
深圳市政府国有资产监督管理委员会旗下的深圳安居集团,8月初宣布将征集存量商品房用于保障性住房项目。征集范围包括深圳全市范围小于65平方米以下的住宅、公寓、宿舍等。
通告指出,政策旨在积极构建有保障和市场化的住房供应体系,并遵循市场化、法治化和双方自愿的原则。征集期限为10月31日。
乐有家研究中心统计数据显示,深圳住宅去化(销售)周期自去年12月突破20个月后持续上升,今年6月已达到24.8个月。去化周期的延长反映新房市场成交量偏低,库存压力持续加大。
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦接受《联合早报》访问指出,收购计划将能加快存量商品房的去化,填补深圳保障性住房的缺口,是两全其美的办法。
他说:“它(收购计划)在继续提供保障性用房的同时,也兼顾了开发商的利益,减少了对商品房市场的冲击,有望促进楼市稳定。”
持续低迷的房地产市场拖累中国经济增长。为推动楼市复苏,中国官方自今年4月以来多次提出支持收购存量商品房用作保障性住房。
据中原地产研究院统计,截至7月30日,中国已有超过60个城市在过去几个月出台类似“以购代建”政策。此前广州也发布相应政策,但范围仅限于增城区。从市级来看,深圳是首个在全市范围内推行收购计划的一线城市。
有分析指出,各地的政策方向明确,但具体落地进展缓慢,操作仍面临各种挑战,如实施细则的完善和具体进展的推动。  
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与其他城市相比,深圳的收购计划细则相对更详细,被业内人士认为对其他城市的政策制定具有一定的引导作用。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,作为保障性住房,安居集团在收购商品房后需以市场价五到六折的价格出售,因此收购价格必须足够低,以确保商业可行性和资金平衡。
他指出,收购价格对开发商来说是“白菜价”,但由于他们当前面临交房和偿债的双重压力,可能会选择以低价将房地产、项目或股权出售给政府,以便资金迅速回笼。
李宇嘉认为,由于政府与开发商仍处于博弈阶段,预计短期内住宅项目被收购的可能性较小。对于价格较低的公寓和宿舍项目,政府可以更容易实现资金平衡,因此更有可能落实收购这些项目。
郑叔伦认为,政府收购计划对未来房价走势可能产生的影响。他说,深圳楼市供需失衡使得民众对未来的房价感到悲观,而政府通过收购商品房的行为,实际上为周边楼盘设定了一个隐性的指导价格。
他解释,这种指导价格并非通过直接的行政命令来实现,而是通过市场化的收购行为来影响市场参与者的价格预期。
“这种方式可能会对未来房价的稳定起到一定的作用,使得市场能够根据政府的收购行为进行调整,逐渐形成对房价的合理预期。”
他说,政策的成效性取决于收购楼盘规模、地点和价格等具体细节。因此,首个收购项目的结果备受期待,可能会成为未来市场趋势的新风向标。
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