方超 张家振 上海报道
“虽然是新项目，售楼部也刚开放不久，但春节期间来访客户量还是比较大的。”1月31日下午4点左右，安徽省合肥市某项目置业顾问苏远（化名）向《中国经营报》记者表示，仅仅在几分钟之前，其刚刚接待完一组客户。
苏远所述的合肥楼市热度亦在数据层面得到验证。克而瑞最新统计数据显示，在2023年春节假期（1月21日至27日），合肥市商品住宅成交面积同比增长70%，而克而瑞监测的9个典型二线城市同时期成交量同比降幅则达到28%。
(位于合肥市滨湖新区省府东板块的高速尚如院项目开售不足一分钟就触发了摇号。图片来源：安徽高速地产官网）
此外，受返乡人员增加等影响，北上广深等一线城市春节楼市表现也不及预期。尽管部分一二线城市春节楼市表现略显逊色，但在返乡置业等多重因素助推下，部分三四线城市成交量逆势上扬。克而瑞统计数据显示，监测的28个三四线城市楼市成交量同比上升了13%。
“从楼市表现来看，由于市场总体仍处于下行调整阶段，各地楼盘以顺销或平销为主，并未进行大规模加推，且折扣力度基本延续前期优惠，楼市热度较春节前有明显降温，区域分化仍是各地楼市的主流特征。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
热点城市区域分化、冷热不均
“在合肥市，除了一些冷门板块外，摇号现象还很普遍，我们项目附近区域的楼盘都需要摇号。”在苏远看来，合肥楼市在2023年春节期间仍保持一定的热度，其所在的项目也在春节期间正式开放了售楼部。
苏远所言非虚。记者梳理公开信息发现，目前，合肥市多个楼盘正在开启摇号程序。例如，位于合肥市滨湖新区省府东板块的高速尚如院项目近日开售不足一分钟就触发了摇号。据悉，该项目刚需、二孩购房者按照三成首付比例需冻资100万元，而位于包河区的万科朗拾项目此前在登记首日也触发了摇号。
“合肥市需要摇号的楼盘的确有很多，春节期间仍然有不少。”在合肥市有五年房地产从业经验的章建（化名）向记者分析称，原因就在于合肥市新房市场两极分化现象很严重。“一些热门板块的楼盘炙手可热，大家都抢着买，而在位置差一些的区域，楼盘则少有人问津。”
章建进一步表示：“在合肥市房地产市场中，新房和二手房之间也存在价差。比如，某项目周边的二手房售价为2.2万元/平方米左右，但新房每平方米的价格只要2万元左右。在这样情形下，大家都会买新房，因为这意味着‘买到就是赚到’。”
值得注意的是，在返乡置业人群增加等因素助推下，合肥楼市在春节期间的表现较好。克而瑞统计数据显示，2023年春节期间，合肥等地迎来一波供应小高峰，供应量同比“翻番”，房企推盘积极性相对较高。而在成交量方面，合肥市新房成交面积为0.3万平方米，同比增长了70%。
不过，在长三角地区，除合肥市等部分城市楼市保持一定热度外，多座一二线城市在春节期间的新房、二手房成交情况较为平淡。
“春节假期，南京楼市整体表现平淡，大部分项目以续销为主。”克而瑞南京方面分析认为，南京楼市在春节期间的整体认购量环比、同比均有所下滑，且认购基本以六合和高淳等远郊区域为主。
无独有偶，受春节假期影响较大的还有无锡楼市。克而瑞无锡统计数据显示，受2023年春节假期影响，无锡市区商品住宅供应挂零，成交量环比下降71.62%；而在二手房方面，无锡市区共计成交122套，环比下降49.79%。
“根据中指院统计数据，2023年春节期间，典型城市新房成交规模保持低位，较2022年春节假期下降约21%，但已恢复至疫情前春节假期（2019年）的75%，仅部分城市在2022年同期低基数下同比出现了增长。”陈文静表示。
部分三四线城市迎返乡置业热潮
“春节假期，淮南楼市表现比较好，各楼盘无论是客户到访量、成交量比2022年12月份及春节前（2023年1月1日至21日）都有明显提升。”淮南房地产业协会秘书长齐志勇告诉记者。
据了解，淮南房地产业协会1月29日对外发布的信息称，1月26日，淮南四宜·湖山世家案场成交8套住宅，其中通过直播间带动来访看房4套、成交2套，可谓立竿见影。齐志勇感慨：“这绝对是近期淮南楼市最震撼人心的数据！”
另据克而瑞监测数据，春节假期，淮南市商品住宅成交面积达0.5万平方米，同比增长102%。在三四线城市中，淮南市成交面积数据超过扬州和芜湖等城市。
在多座城市房地产市场成交低迷的情况下，淮南楼市取得上述成绩，或得益于当地通过举办房展会等释放了一系列购房优惠。
公开信息显示，淮南市于2023年1月22日起举办“2023年新春房地产展销会”活动，为期1个月。在展销会举办期间，“政府将执行购房支持政策，金融机构实行最低按揭贷款措施，同时各参展房企也将推出各种购房优惠福利，最大限度让利于民”。
“我们举办房展会，也是想抓住春节假期返乡置业热潮的机遇。”齐志勇表示，淮南楼市在春节期间的表现较好，离不开各方释放利好消息、返乡置业人群增加等多种因素。
除淮南市外，个别三四线城市楼市在春节假期也逆势飘红。根据克而瑞在春节期间的调研数据，在35座样本城市的96个热销项目中，有63个位于三四线城市，占比高达66%，核心一二线城市项目去化表现显著不及三四线城市。
“苏北、川渝等地三四线城市因疫情防控优化调整迎来了‘返乡置业’高潮。”克而瑞分析认为，叠加部分开发商以低首付、特价房、大折扣等多重优惠让利购房者，促使多个项目在春节期间的去化套数均在10套以上。
不过，亦有房地产业内人士向记者表示，返乡置业热潮在苏北地区城市表现并不明显。同策苏北研究总监周六飞就表示：“像新城、碧桂园等个别项目在苏北城市中的表现还不错，但这也是通过价格调整、分销等措施‘将成交量推上来的’，而其他大部分项目表现都较差。”
选房、购房更趋理性务实
尽管部分三四线城市在春节假期迎来了返乡置业热潮，并在短期内助推了当地房地产市场成交量，但这种趋势很难持续。
“根据亿翰智库返乡调研数据，2023年春节期间，三四线城市的来访情况是近三年来最好的，来电、来访量同比增长均超过30%。”亿翰智库分析认为，“三四线城市在2023年春节假期出现了久违的‘返乡置业’潮。”
“但随着人口持续向一二线城市集中，且部分三四线城市楼市已逐渐走向成熟期，我们预计三四线城市未来的销售仍将以脉冲性的恢复为主，整体成交情况将很难见到2017年和2018年那样的盛况。”亿翰智库进一步分析称。
除人口流动因素外，置业群体变化、房产投资属性减弱等多重因素亦在深度影响曾经火热的“返乡置业潮”。
“此前，消费者去售楼部买房会货比三家，一对一当面沟通，但现在90后、00后买房会通过线上渠道沟通，可能直接在网上下单，或者是之前已经看好了房源，只是最后趁返乡在线下签合同。”周六飞表示，“比如，购房者在苏州市工作，但可以通过抖音直播等线上渠道深入了解老家的某个项目，而不是像以前那样需等到假期才能回乡看房。”
“也就是说，和以前相比，部分年轻购房者的选房、购房模式都发生了非常大的改变。”周六飞同时表示，其公司在某一线城市成交量的60%都是通过线上渠道完成。“我相信再过两三年，苏北区域的00后购房者也能接受这种购房新模式。”
不仅如此，随着“房住不炒”理念深入人心，消费者的购房心理也出现了显著变化，更倾向于根据自身实际需求购房。克而瑞发布的春节调研数据也显示，2023年，客户返乡置业最主要的原因是“给家人改善居住环境”，选择该项的受访者同比提升了16个百分点，而选择“家乡房价低，未来发展好，做投资”的受访者比例同比下降了12个百分点。
“以前，房地产的投资属性比较重，大家会跟风去投资，现在则是有需要才买房，如到结婚年龄、分户居住或者面临养老需求等，买房置业更加理性，不像以前‘一窝蜂’式买房，或者集中在‘五一’‘十一’等某个时间节点购房。”周六飞向记者表示。
“预计今后一段时间，‘返乡置业潮’甚至楼市‘小阳春’‘金九银十’现象可能都不会太明显，成交热度可能还会在一定程度上集中于某个时间段，但是波动幅度不会像以前那么大了。”周六飞进一步表示。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
