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亚洲能否抵御全球房地产下行压力？
陈敏兰：亚洲房地产市场的前景各不相同，明年新加坡房价将有望上涨低个位数，东京房价将持平，香港房价则可能进一步下跌。
更新于2022年11月16日 23:33 陈敏兰 为FT中文网撰稿
对于房屋持有者和投资者而言，一个备受关注的问题是，亚洲房地产市场是否会受到当前借贷成本飙升的影响。
自2022年初以来，全球主要城市的房贷利率平均翻了一番。在美国，30年期房贷固定利率已超过7%。在以浮动利率贷款为主的英国，目前实际房贷利率也已升至近6%，而一年前还仅略高于2%。
在新冠疫情推升住房需求以及多年来宽松货币政策的支持下，全球房地产市场繁荣已持续十年之久。在目前充满挑战的环境下，民众的负担能力备受关注。瑞银估计，相较于疫情爆发前，服务行业的普通熟练工人目前可负担的住房面积减少了约三分之一。
瑞银在最新发布的《全球房地产泡沫指数》中分析了25个国际城市，发现许多房地产过热地区的房价正出现回调。其中，多伦多和法兰克福面临最大的泡沫风险，而亚洲地区也面临类似的压力。香港和东京处于泡沫区域，而新加坡房价仍处于高估区间的下沿，其房价在过去一年大涨11%，为十多年来最快增速。
不过，亚洲房地产市场的前景各不相同。短期内，房贷利率上升和经济增长放缓是主要的不利因素，但供应有限、就业市场紧张和审慎的贷款标准，应有助于缓解家庭受到的影响。我们认为，明年新加坡房价将有望上涨低个位数，东京房价将持平，香港房价则可能进一步下跌。
新加坡房价的支撑因素
我们首先来看新加坡的情况。得益于多年来审慎的宏观经济政策，民众的房贷还款能力基本与房价同步提升。而由于供应短缺，过去一年租金大幅上涨，2021年中至2022年中上涨了16%。
更重要的是，在疫情之后，新加坡日益成为投资者的避风港。新加坡经济重新开放、采取措施吸引全球人才，以及在中美紧张局势升温之际保持相对中立的态度，都进一步巩固了这一地位。
举例而言，2022年上半年新加坡吸引的外商直接投资超过了东盟、中国、日本和韩国。其中逾一半的出资承诺来自半导体行业。与此同时，家族办公室的数量在2017年至2019年期间增长了五倍，截至2020年底达到400个，2021年底时几乎翻倍达到700个。外国买家对新加坡地产的兴趣也已回升至疫情前的水平，占总交易量的4-6%。
不过，鉴于明年房贷利率可能升至4%以上，我们预计2023年的房价涨幅将从今年的8-10%放缓至大约2-4%。随着新加坡全面重新开放，办公楼、商业和工业地产的租金应继续得到支撑。
香港面临的挑战
香港楼市的情况则不那么乐观，在经历了长达15年的繁荣之后，香港房地产市场自2019年中以来停滞不前。这是因为本地经济受到严格的防疫限制措施、地缘政治局势、人口外流以及利率上升的冲击。
今年以来，香港住宅价格下跌了9%，我们预计到今年底还可能下跌3-4%。随着金融条件收紧，2023年房价仍可能有5-7%的下行空间。
尽管持续面临挑战，而且近期作为亚洲首要金融中心的竞争力受挫，但香港作为通往中国内地重要门户的地位仍未改变。未来几年，这种独特的价值定位可能将继续巩固香港作为全球主要金融中心之一的地位。
香港的形势或许已经逐渐转趋正面，入境数据显示，自8月以来居民陆续返回香港。随着与中国内地重新开放通关且加息步伐开始放缓，香港房价可望在 2023 年下半年获得支撑。
东京房地产趋势
东京方面，在超低利率和人口流入的推动下，房价在过去十年不断攀升。最近，日元疲软也为房价提供支撑，随着日元汇率在30年低点附近徘徊，外国投资者对日本房地产的兴趣上升。
然而，日本房地产市场正在出现放缓迹象，近几个月来房价年化增速已减半至5%。这种趋势应会持续到2023年，使得明年房价持平或上涨低个位数。
办公楼方面，由于员工选择在家上班且未来几年办公楼供应增加，空置率可能仍然偏高。我们预计2022年和2023年办公楼租金可能会下降约 4-5%。
从上市房企中寻找机会
亚洲也难以自外于全球房地产市场面临的挑战。但从长远来看，结构性因素（金融中心地位、强有力的宏观审慎政策、人口涌入和供应有限）将为主要城市带来利好。
对于股票投资者来说，上市房地产的估值较历史水平而言比较便宜 ，并且相对于资产净值有大幅折价。香港地区和日本的优质房地产开发商的估值具吸引力，尤其是那些杠杆率低、定价能力强的开发商。
新加坡的写字楼、工业和零售房地产投资信托基金（REIT）也受益于不断增长的租房需求和可持续的派息。在香港，社区零售仍然是我们最看好的子板块，因其对宏观经济下行的韧性更强。鉴于未来几年租金压力可能上升，我们建议避开日本REITs。
购房者需要为短期承压做好准备，但亚洲主要城市的长期前景仍然强劲。毕竟，房地产仍然是良好的通胀对冲工具，也是代际财富传承的重要组成部分。
（作者系瑞银财富管理亚太区首席投资总监。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）
更新于2022年11月16日 23:33 陈敏兰 为FT中文网撰稿
对于房屋持有者和投资者而言，一个备受关注的问题是，亚洲房地产市场是否会受到当前借贷成本飙升的影响。
自2022年初以来，全球主要城市的房贷利率平均翻了一番。在美国，30年期房贷固定利率已超过7%。在以浮动利率贷款为主的英国，目前实际房贷利率也已升至近6%，而一年前还仅略高于2%。
在新冠疫情推升住房需求以及多年来宽松货币政策的支持下，全球房地产市场繁荣已持续十年之久。在目前充满挑战的环境下，民众的负担能力备受关注。瑞银估计，相较于疫情爆发前，服务行业的普通熟练工人目前可负担的住房面积减少了约三分之一。
瑞银在最新发布的《全球房地产泡沫指数》中分析了25个国际城市，发现许多房地产过热地区的房价正出现回调。其中，多伦多和法兰克福面临最大的泡沫风险，而亚洲地区也面临类似的压力。香港和东京处于泡沫区域，而新加坡房价仍处于高估区间的下沿，其房价在过去一年大涨11%，为十多年来最快增速。
不过，亚洲房地产市场的前景各不相同。短期内，房贷利率上升和经济增长放缓是主要的不利因素，但供应有限、就业市场紧张和审慎的贷款标准，应有助于缓解家庭受到的影响。我们认为，明年新加坡房价将有望上涨低个位数，东京房价将持平，香港房价则可能进一步下跌。
新加坡房价的支撑因素
我们首先来看新加坡的情况。得益于多年来审慎的宏观经济政策，民众的房贷还款能力基本与房价同步提升。而由于供应短缺，过去一年租金大幅上涨，2021年中至2022年中上涨了16%。
更重要的是，在疫情之后，新加坡日益成为投资者的避风港。新加坡经济重新开放、采取措施吸引全球人才，以及在中美紧张局势升温之际保持相对中立的态度，都进一步巩固了这一地位。
举例而言，2022年上半年新加坡吸引的外商直接投资超过了东盟、中国、日本和韩国。其中逾一半的出资承诺来自半导体行业。与此同时，家族办公室的数量在2017年至2019年期间增长了五倍，截至2020年底达到400个，2021年底时几乎翻倍达到700个。外国买家对新加坡地产的兴趣也已回升至疫情前的水平，占总交易量的4-6%。
不过，鉴于明年房贷利率可能升至4%以上，我们预计2023年的房价涨幅将从今年的8-10%放缓至大约2-4%。随着新加坡全面重新开放，办公楼、商业和工业地产的租金应继续得到支撑。
香港面临的挑战
香港楼市的情况则不那么乐观，在经历了长达15年的繁荣之后，香港房地产市场自2019年中以来停滞不前。这是因为本地经济受到严格的防疫限制措施、地缘政治局势、人口外流以及利率上升的冲击。
今年以来，香港住宅价格下跌了9%，我们预计到今年底还可能下跌3-4%。随着金融条件收紧，2023年房价仍可能有5-7%的下行空间。
尽管持续面临挑战，而且近期作为亚洲首要金融中心的竞争力受挫，但香港作为通往中国内地重要门户的地位仍未改变。未来几年，这种独特的价值定位可能将继续巩固香港作为全球主要金融中心之一的地位。
香港的形势或许已经逐渐转趋正面，入境数据显示，自8月以来居民陆续返回香港。随着与中国内地重新开放通关且加息步伐开始放缓，香港房价可望在 2023 年下半年获得支撑。
东京房地产趋势
东京方面，在超低利率和人口流入的推动下，房价在过去十年不断攀升。最近，日元疲软也为房价提供支撑，随着日元汇率在30年低点附近徘徊，外国投资者对日本房地产的兴趣上升。
然而，日本房地产市场正在出现放缓迹象，近几个月来房价年化增速已减半至5%。这种趋势应会持续到2023年，使得明年房价持平或上涨低个位数。
办公楼方面，由于员工选择在家上班且未来几年办公楼供应增加，空置率可能仍然偏高。我们预计2022年和2023年办公楼租金可能会下降约 4-5%。
从上市房企中寻找机会
亚洲也难以自外于全球房地产市场面临的挑战。但从长远来看，结构性因素（金融中心地位、强有力的宏观审慎政策、人口涌入和供应有限）将为主要城市带来利好。
对于股票投资者来说，上市房地产的估值较历史水平而言比较便宜 ，并且相对于资产净值有大幅折价。香港地区和日本的优质房地产开发商的估值具吸引力，尤其是那些杠杆率低、定价能力强的开发商。
新加坡的写字楼、工业和零售房地产投资信托基金（REIT）也受益于不断增长的租房需求和可持续的派息。在香港，社区零售仍然是我们最看好的子板块，因其对宏观经济下行的韧性更强。鉴于未来几年租金压力可能上升，我们建议避开日本REITs。
购房者需要为短期承压做好准备，但亚洲主要城市的长期前景仍然强劲。毕竟，房地产仍然是良好的通胀对冲工具，也是代际财富传承的重要组成部分。
（作者系瑞银财富管理亚太区首席投资总监。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）
